斯里兰卡房地产报告

       斯里兰卡，印度洋的明珠，人口约2100万，正在持续创造财富，实现从低收入国家向中等收入国家的过渡，提高人民生活水平和质量。2015年世界银行的资料显示斯里兰卡的国民生产总值（GDP）增长率为4.8%。斯里兰卡政府设定2017年的GDP目标为6.3%。

       在政府政策的大力支撑下，斯里兰卡大举投资基础设施建设：比如科伦坡国际金融城、大都会、班达纳耐克国际机场二期扩建、中部高速公路、南部高速公路。这些项目都正在改变斯里兰卡的面貌。斯里兰卡旅游业潜力巨大，发展高端旅游业必须建设和改善旅游基础设施。斯里兰卡还在大面积推广扶贫战略。斯里兰卡贫困人口比例大幅下降，从2002年的23%下降到2013年的7%（数据来源：世界银行）。生活水平提高的一个指标就是拥有资产的增加。基础教育入学率高达99%。

      根据仲量联行2016年全球房地产透明度指数，斯里兰卡获得69分。鉴于斯里兰卡当前的房地产市场成熟度，这个分数已经很不错了。斯里兰卡政府推广的“开发代理”机构，把项目审批的时间缩短到10个工作日。该机构与斯里兰卡现有的投资、出口、旅游推广机构协同工作。除了基础设施建设以外，房地产业在该国经济增长中也扮演重要角色。从2010年开始，斯里兰卡开始弥补过去25年房地产开发的欠账，从高档住宅小区到商业写字楼。2015年第和2016年初，斯里兰卡房地产业达到高峰：

l  中产阶级对住宅小区的需求很旺盛

l  本地公司和外国公司对甲级写字楼和商业地产的需求很旺盛

l  斯里兰卡作为旅游目的地越来越热门

在本报告中，仲量联行给出：

l  斯里兰卡当前主要的经济指标

l  斯里兰卡政府对房地产给出的主要政策

l  斯里兰卡房地产行业发展的主要趋势

l  斯里兰卡主要的基础设施项目和私营企业的参与度提高

后续斯里兰卡房地产业对私营企业投资的依赖度会增加。房地产业在国民经济中将扮演重要角色。2016年国际货币基金组织对斯里兰卡GDP的预测是每年增长5%。

斯里兰卡的经济结构

斯里兰卡目前的GDP接近5%。2010-2012年是斯里兰卡GDP增长最快的时期，得益于“和平红利”、财政刺激、公共项目投资的增加。斯里兰卡服务业在GDP的占比略高于60%，服务业雇佣了全国46%的劳动力，如专业人士、运输业、仓储业、批发零售业。工业占斯里兰卡GDP的31%，雇佣了全国25%的劳动力。其中制造业占比最大（占GDP的20%），其次是建筑业（占GDP的8%）。从2009年以来，斯里兰卡建筑业持续快速发展。农业占GDP剩余的9%，但雇佣了全国高达28%的劳动力。建筑业对GDP的贡献为8%。斯里兰卡每月平均工资41000卢比（根据2017年度预算）。

人口特征

根据2012年人口普查，斯里兰卡总人口2100万，其中大部分生活在农村。令人吃惊的是，只有18.2%的人生活在城市。可以预见，经济适用房在斯里兰卡的市场前景广阔。62%的人口处于15-59岁，平均年龄32.5岁。斯里兰卡的人口红利十分明显。

       根据斯里兰卡政府2017年财政预算，政府将采取以下措施以实现中期目标：

1. 投资。

l  建立“开发代理”机制，促进吸引外商来斯投资。针对一亿美元到五亿美元的大型投资，斯里兰卡政府设计了特别激励方案和税收减免。

l  对投资人和外国技工提供五年居住签证。

2. 建筑业。

l  政府决定对预制件免税25%。

l  经斯里兰卡工商部批准后，进口高科技自动化机器，港口机场建设税减免75%。

3. 基础设施。

l  斯里兰卡国家电信公司（SLT）、斯里兰卡国税局（IRD）、斯里兰卡城市开发局（UDA）、斯里兰卡港口管理局（SLPA）将联合投资100亿卢比建设地标建筑。科伦坡城市天际线即将改变。

l  斯里兰卡政府将拨款5亿卢比给斯里兰卡国税局（IRD）和斯里兰卡城市开发局（UDA）。

4. 金融业。

l  科伦坡国际金融中心（CIFC）即将建成。斯里兰卡政府正在设计相应的法律框架。

l  拟设立“房地产投资信托基金”。

政策激励

国有企业

斯里兰卡即将在2017年出售一批“非战略资产”：海逸酒店、大东方酒店、水边酒店、希尔顿酒店。

旅游业

l  政府斥资250亿卢比对10年以上历史的酒店进行改造翻新。

l  对翻新项目给予五亿卢比的利息补贴。

l  电子签证的实施将给游客带来便利。

l  拥有5000个座位的新的科伦坡会展中心（MICE）将获得十亿卢比的拨款。预计2019年建成。

l  如果实施效果不理想，将于2018年取消宾馆最低房费的规定。

增值税

l  在斯里兰卡逗留不超过三十天的游客离境时，采购商品的增值税可退还。

房地产

l  电子签证的引入会刺激旅游业，对房地产业也是利好消息。

l  新的科伦坡会展中心（MICE）拨款增加，斯里兰卡成为更佳的旅游目的地。

零售业

l  斯里兰卡政府考虑效仿其他旅游国家，延长零售商店的营业时间。

l  随着营业时间的延长，游客的拜访率和成交率都会提高，游客和工薪族购物更加便利。

                 斯里兰卡房地产业各种业态存在的机会和趋势分析

     斯里兰卡房地产业集中在首都科伦坡，分析以科伦坡为主。

一、写字楼市场

 科伦坡是斯里兰卡国内和国际银行总部的聚集地。科伦坡是斯里兰卡开发商业写字楼的最佳地点。斯里兰卡在科尔尼全球离岸服务业目的地指数上，2016年排在南亚第一名，全球第14名。该指数分析了全球55个离岸服务业目的地在金融吸引力、服务技能、商业环境等方面的实力。

科伦坡各区域写字楼售价和租金

写字楼的发展趋势

l  商业写字楼以出租为主，很少购买。信息技术公司和通讯公司扩张迅速，需要经常变更营业场所，因此承租人希望租约的灵活性更好。

l  科伦坡核心地段即将新开业的肉桂生活酒店、香格里拉酒店，势必增加该区域的写字楼供应量。

l  随着租金水平的上涨，大型信息技术公司和通讯公司可能迁出中央商务区。银行、金融机构、保险公司只在中央商务区保留名义上的办公室，其主营业所将迁移到租金更合算的区域。

写字楼的客户群体

   大型信息技术公司和通讯公司、银行/金融机构/保险公司、基础设施建设公司、食品加工业公司、服装公司、私营企业总部、公用事业公司、政府办公室、微创企业。

写字楼租金财务指标

l  当前月平均租金范围：240-375卢比/平方英尺

l  2013-2016年平均每年租金上涨幅度6-8%

l  写字楼出租平均收益率6%

2009年-2015年外资公司进驻数量（累积数量）

                                     甲级写字楼市场SWOT分析报告

斯里兰卡零售业市场

   在过去的几年时间，斯里兰卡人均收入有显著提高。斯里兰卡人均收入达到3900美元，在南亚地区是最高的。随着可支配收入的增加，商品种类的增加，促进了该国零售业的发展。在未来几年里，零售业每年的增长率会达到两位数。在今后几年里，消费者综合支出每年递增17%。

   科伦坡八个购物中心的总营业面积为80万平方英尺，空置率低于5%。除了购物中心以外，科伦坡传统的零售业集中在北部的白塔地区。科伦坡南部的科卢皮蒂亚、邦巴拉皮蒂亚、维拉瓦特也是零售商店集中的区域。

   根据科尔尼全球零售业指数，2016年斯里兰卡零售业总额310亿美元，每年增长6.6%。斯里兰卡在全球零售业发展指数排名中居12位。

斯里兰卡零售业的趋势

l  斯里兰卡消费者逐渐建立了品牌意识。随着收入的增加，消费者对商品和服务的质量有更高的要求。

l  目前入驻购物中心的零售商主要经营：服装、手机及其配件、食品、饮料。

l  零售商场“碎片化”是斯里兰卡零售业的硬伤。缺乏良好的购物环境。购物中心缺少娱乐休闲设施和充足的停车位。

主要的零售业分布区域

零售行业的房地产市场SWOT分析

住宅市场

   斯里兰卡努力把自己塑造称南亚经济桥头堡。GDP的增长会带动收入的增长。对高品质住宅的需求也会相应增加。然而，目前斯里兰卡大量的人口从农村迁移到城市，经济适用房严重短缺。

豪华公寓

   随着中高收入群体的增长，豪华公寓越来越具有吸引力。豪华公寓的客户是城市里的富裕阶层。一部分外国人也把豪华公寓作为投资的方向。

豪华公寓物理指标

豪华公寓的趋势

l  斯里兰卡的豪华公寓靠本国人和外国人共同推动。

l  大部分豪华公寓位于科伦坡三区中央商务区。

l  目前在建的豪华公寓有大约三千套，将于2017-2019年建成。

豪华公寓的市场SWOT分析

经济适用房

      斯里兰卡农村人口向城市迁移开始提速，催生了经济适用房市场。伴随着豪华公寓的开发，经济适用房的开发也提上议事日程。

     斯里兰卡城市开发局（UDA）发布的报告称，科伦坡50%的居民居住在棚户区和贫民窟，其占地面积为全市的9%。斯里兰卡城市开发局计划在2020年消灭棚户区。为实现这个目标，目前在科伦坡七个地点建设经济适用房：Madampitiya,Mattakuliya,Henmulla,Aluthmawatha,AppleWaththa,Kibulala,Aramaya Place.

经济适用房物理指标

                                   经济适用房的发展趋势

l  科伦坡目前有大量的棚户区居民需要拆迁安置。

l  斯里兰卡城市开发局把棚户区的土地出售给私营的开发商，获得的收入用于给原住户建设经济适用房。

l  经济适用房的需求来自于中低收入群体，需求量每年增长10%。

l  政府提供给低收入群体的另一个选择是廉租房。现有经济适用房的1%用于试验廉租房项目。如果项目达到预期的效果，将会更大规模推广廉租房。

经济适用房的市场SWOT分析

酒店业房地产市场

旅游业概况

   世界上很少有国家能够提供斯里兰卡多样化的旅游资源。旖旎的风景、原始的海滩、引人入胜的文化遗迹，都紧凑的汇集在一个小岛上。

   2016年来斯里兰卡旅游的游客突破两百万人次，比上一年增长14%。根据斯里兰卡中央银行发布的数据，2016年旅游业收入34亿美元，比上一年增长14.7%。虽然没有达到政府制定的220万人次的目标，但是每年游客增长速度都保持在两位数。

外国游客人数增长

斯里兰卡旅游业数据

l  印度是斯里兰卡旅游第一大来源国，达356729人次。

l  西欧地区是斯里兰卡旅游第一大来源地区，达643333人次。

l  东亚是游客增长速度最快的地区，每年增长17.2%。

l  来自中国的游客快速增长。直达航班增加。达到271577人次，增长26.4%。

   斯里兰卡旅游业随着全球旅游业的增长而增长。联合国世界旅游组织统计，全球2016年游客总数达到1,235,000,000,同比增长3.9%。其中4600万游客去了前一年相同的国家旅游。亚太地区游客增长2400万，到达3亿300万。斯里兰卡主要依靠外国游客的增长。

导致游客增长的其他因素

l  稳定的政治形势

l  高密度的推销战略

l  斯里兰卡直航航班的增加

l  班达纳耐克国际机场新增候机楼（容量从现有的六百万人提高到一千五百万人）

l  讨论航路开放政策

l  挖掘细分旅游市场，如：体育、探险、会展、游艇等。

l  斯里兰卡指定2017年目标游客数要达到250万人，增长22%。

酒店的供给

    根据斯里兰卡旅游开发局的统计，斯里兰卡共有28500间客房。其中67%是非正式的小型精品酒店和未分级酒店。2015年斯里兰卡分级酒店达到354家，客房19376间，同比增长5%。未分级酒店增长到1650家，比2015年增长11%。

   斯里兰卡客房存量大部分在本国连锁酒店旗下，如约翰凯尔斯、艾特肯史宾斯、杰特文。国际大型酒店集团不断入驻斯里兰卡，主要集中在南部海岸。

政府发展酒店业的目标

l  为长期可持续发展打基础

l  加强公私合营

l  加快基础设施建设

l  提升营销战略

l  规范酒店业的管理

   随着过去两年斯里兰卡游客的持续增长，斯里兰卡各大酒店的入住率比前一年大幅提升。平均房价面临上涨的压力。但是新开的酒店缓解了商务和休闲酒店价格上涨的压力。

2011-2016年客房入住率

随着新开的经济型酒店越来越多，科伦坡城市酒店的压力越来越大。外商投资增长缓慢，公司活动量减少，营业收入增长缓慢。

   但是科伦坡酒店的需求是多样化的，后续增长潜力比较大的是商务酒店。决定于以下因素：

l  公司成长速度和外商投资的数量

l  市场营销战略

l  把科伦坡打造成为休闲之都

   仲量联行跟踪了科伦坡的4500间客房，基本上都是豪华客房。从价格和产品来看都属于名牌酒店。未来3-4年间，客房的数量会翻一番。针对商务客人和休闲客人开发更多酒店，才能满足未来的需求。

   休闲酒店板块增长势头强劲。斯里兰卡四家最大的上市酒店公司在全国遍布酒店体系，2014-2015年增长率3%。去年入住率有大幅提升。随着供求关系的变化，市场平均房价有所上涨。豪华酒店的数量增加也拉高房价。在旅游旺季，各大旅游景点的入住率非常满。休闲旅游产业在斯里兰卡前途无量。

旅游业房地产市场SWOT分析

            基础设施建设

斯里兰卡经济的动力主要来自于科伦坡周边大都市圈，占全国GDP的45%，人口占全国的28%。需要平衡各地区发展水平，才能实现长期可持续繁荣。康提、加勒、贾夫纳的发展需要提速。世界银行正在帮助斯里兰卡实现城乡平衡发展。斯里兰卡政府近期制定的“开发代理”计划，旨在实现十个工作日完成项目审批的一站式办公模式。该机构非正式注册机构，其功能在于协调全国的投资、出口、旅游业的驱动。但是目前还没有提到战略的高度。

即将开工建设的一批基础设施项目对房地产会产生如下影响：

                                                               公路建设

l  2014年已经建成从科伦坡到南部加勒、马特拉的126公里高速公路。

l  南部高速公路将从马特拉延伸至汉班托塔，后续会连接马特拉国际机场和汉班托塔港。

     l  从科伦坡到马特拉的时间缩短为两个小时。

     l  马特拉到汉班托塔的高速公路有助于打造科伦坡之外的第二个都市圈。

     l  科伦坡-马特拉机场、马特拉-汉班托塔将提高这些城市的商业化程度。

                                                          中部高速公路

l  中部高速公路从科伦坡至康提，把科伦坡商业中心与康提连接起来。

l  在未来三年时间里，交通会有大的改善。

l  项目建成后，会促进康提周边旅游业的发展。

l  康提及其周边地区的房地产价格会大幅上涨。刺激豪华酒店的建设。

l  康提气候凉爽，交通比科伦坡轻松，后续会成为理想的居住地。

                                                       班达纳耐克国际机场二期扩建项目（将于2020年建成）

   班达纳耐克国际机场二期扩建项目完成后，容量从现在的820万人次再增加900万人次。原有设计仅能容纳600万人次。

                                                       南部高速路和中部高速路

   南部高速路从马特拉到汉班托塔，全长96公里，将于2019年建成。中部高速路从科伦坡到康提，全长99公里，将于2020年建成。

                                                                   铁路建设

轻轨项目（将于2020年建成）

轻轨一号线从马拉白到科伦坡，全长25公里，途径malabe-thalahena-robert gunawardenamawatha-rajagiriya-horton place-Colombo。

二号线moratuwa-dehiwala-wellawatte-Colombo。

一号线和二号线在科伦坡福特fort火车站交汇。

马拉白地区后续会成为热门的居民区。该地区目前大型公司有千禧年IT公司，轻轨建成之后，该地区的地价会有大幅提升。

电气化铁路（将于2020年建成）

   全长110公里，从panadura-colombo-veyangoda。(二期会延伸至polgahawela，avissawella,negombo,机场。）电气化铁路建成之后，运营成本是现在的一半。

                      机场建设

l  班达纳耐克国际机场二期扩建项目完成后，容量从现在的820万人次再增加900万人次。原有设计仅能容纳600万人次。

l  二期扩建项目包括多层楼停车场与航站楼相连接。新增的航站楼有两个指廊。二期扩建项目还包括一个转机酒店，将由斯里兰卡著名的酒店集团运营。

l  机场扩建会促进经济发展。

l  有助于斯里兰卡实现2020年450游客的目标。

l  转机酒店会大大方便商务旅客。

航运项目

     水上交通

l  斯里兰卡政府规划从puttlam-colombo-galle的航运项目

l  政府鼓励私营公司投资载客汽艇项目，有配套的税收优惠政策。

l  开辟新的交通方式，缓解交通堵塞。

l  对就业、商业、旅游业都会产生深远影响。

科伦坡港口城

l  科伦坡港口城一期投资14亿美元。项目完全建成，需要总投资150亿美元。

l  占地面积269公顷。是一块比邻现有中央商务区的海面回填区域。

l  科伦坡港口城分为五个区：科伦坡国际金融城、中央公园、居民岛、Marina、国际岛。

l  总建筑面积560万平方米。包括高品质甲级写字楼、医疗设施、教育设施、综合度假村、marina、零售商店、酒店、生活馆。

l  设计融入可持续城市、智能城市的概念。把科伦坡港口城打造成为南亚的枢纽。

l  回填获得的土地产权明晰，将吸引国际房地产大鳄在南亚地区大举投资。

展  望

   斯里兰卡接下来几年的发展目标是全面发展战略,因此在斯里兰卡经济生活的各方面采取了透明的政策。为了实施联合国千年发展计划，消灭贫困，提高基础教育水平，降低婴儿死亡率。信心正在恢复，和平红利正在显现，在制造业、分配领域和商业领域战略的重要性正逐步被人们认识到。与其他南亚国家比较，斯里兰卡在人口发展指数上排在全球73为，已经有了显著的提高。根据斯里兰卡中央银行提供的数据，斯里兰卡人均GDP达到9728美元。印度人均GDP为5496美元。巴基斯坦人均GDP为4624美元。虽然在2009年GDP猛增，但目前5%的GDP增速更客观，更持续。政府通过吸引大量外商直接投资改善赤字，保护脆弱的卢比。在基础设施建设方面需要更加注意节约成本，但目前进展比较缓慢。虽然外商直接投资增长缓慢，财政赤字高企，但是政策层面的展望是积极的。新政府在改革外国人土地所有权。外国人可以获得土地49%的所有权，经过二十年可以申请全产权。这是斯里兰卡政府迈出的一大步，通常在新兴市场国家外国人很难获得土地产权。甲级写字楼的市场发展看起来比较健康，能够满足信息通讯公司和微创公司的需求。斯里兰卡在和其他二三级外包国家展开竞争，斯里兰卡需要确保人力资源、房地产、能源成本在可控范围内。游客持续增长，酒店业前景良好，斯里兰卡旅游业成为全球的热点。但是，目前来斯里兰卡旅游的游客以中产阶级为主，酒店业与本地区其他新兴市场正在展开竞争。科伦坡目前建设了太多的五星级酒店，应该在科伦坡以外多建设五星级酒店。科伦坡的豪华公寓呈现出饱和的趋势。但这种趋势被中档住宅和低档住在中和掉了。最新发布的预算表明，政府正在未低收入群体建设高质量的经济适用房。科伦坡即将新增八家购物中心，集中在科伦坡二区。然而，目前斯里兰卡还没有国际知名的购物中心能够提供多样化的饮食和娱乐。

结  论

随着GDP的稳定增长，斯里兰卡政府采取积极主动的人口发展战略，国家不仅仅停留在分享“和平红利”的阶段。斯里兰卡通过刺激私营企业投资，带动房地产业的发展，政府通过积极的政策吸引外商直接投资，提供人民买得起的住房。房地产业带动其他相关专业和工业繁荣。在提高国家GDP的同时，也创造了更多的财富。可支配收入的增加是一个循环的终结，吸收消化更多的房地产。面临的挑战是需要不断引入外商直接投资，对公共事业投资的轻重缓急优先排序，促进出口，改善赤字，促进服务业的发展。